“Da im gewerblichen Mietrecht weitgehend Vertragsfreiheit besteht, kommt einem sorgfältigen Mietvertragsabschluß noch größere Bedeutung zu als dem Abschluss eines Wohnraummietvertrages”, weiß Rechtsanwalt und Fachanwalt für Mietrecht Dr. Florian Kappes zu berichten. Grund: Wer einen Gewerberaummietvertrag abschließt, kann sich auf viele gesetzliche Vorschriften nicht berufen. So sind die Bestimmungen über den Kündigungsschutz bei unbefristeten Mietverträgen und den Bestandsschutz bei Zeitmietverträgen ebenso ausgeschlossen wie die Sozialklausel und der spezielle Räumungsschutz des Wohnraummieters. Auch die Miete kann während des laufenden Mietverhältnisses nicht erhöht werden, wenn beide Seiten darüber keine Vereinbarung getroffen haben. Schließlich sollte der Mietvertrag, so Kappes, unter allen Umständen schriftlich abgeschlossen werden. “Vertragliche Regelungen sollte man treffen, solange das Verhältnis gut ist”, rät Kappes. Vorteile hat dies für beide Mietparteien, da so Klarheit über die getroffene Vereinbarung geschaffen werde. Das sei, so Kappes, auch im Hinblick auf einen späteren Eigentumswechsel notwendig.
Geschäftsräume: Vom gewerblichen Mietrecht erfasst werden alle Verträge, in denen es nicht um die Vermietung von Wohnraum geht. Beispiele dafür sind etwa Läden, Büros für Rechtsanwälte und Architekten, Arztpraxen, Gaststätten und Hotels, Werkstätten, Ställe und Scheunen. Auch die Vermietung eines unbebauten Grundstücks fällt unter das Gewerberaummietrecht. Handelt es sich dagegen um ein sogenanntes Mischmietverhältnis, wird also etwa eine Gaststätte mit dazugehörigen Wohnungen vermietet, kommt es auf den Vertragswillen an, also darauf, ob der Vertragszweck in erster Linie im eigenen Wohnen des Mieters oder in der gewerblichen Nutzung liegt. Liegt dagegen die gewerblich genutzte Fläche und die dafür gezahlte Miete gegenüber dem Anteil für die Wohnräume um ein Vielfaches höher und ist im Vertrag nichts anderes vereinbart, kann Wohnraummietrecht nicht angewendet werden – es gilt dann nur Gewerberaummietrecht Sind aber beide Teile gleichwertig, gelten die Mieterschutzvorschriften.
Gewerbliche Nutzung einer Mietwohnung: Wer dagegen einen ganz normalen Wohnraummietvertrag abgeschlossen hat, darf die Räume im Prinzip nicht gewerblich nutzen. Anders ist dies nur dann, wenn man den Vermieter um Erlaubnis gefragt und dieser zugestimmt hat. Keine Erlaubnis ist nötig, wenn der Mieter nur abends oder am Wochenende Büroarbeiten erledigt. Erlaubt ist auch eine Nutzung der Wohnung für wissenschaftliche, gutachtliche oder schriftstellerische Arbeiten. Auch als Maler oder Übersetzer darf man in der Mietwohnung tätig sein. Das gilt auch für andere Tätigkeiten, wie Heimarbeit, die niemanden stören und die Wohnung nicht gefährden. Auch die Erteilung von Unterricht ist erlaubt, sogar von Musikstunden. Wer als Tagesmutter mit der Betreuung von (höchstens drei) Kindern sein Geld verdienen will, kann daran vom Vermieter nicht gehindert werden. Demjenigen allerdings, der Hilfskräfte beschäftigt, viel Kundenbesuch hat oder für seine Tätigkeit laute Maschinen braucht, kann der Vermieter einen Strich durch die Rechnung machen. Er kann dann einen Zuschlag zur Miete verlangen, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde. Vertragswidrig ist auch die Ausübung der Prostitution. Folge: Der Vermieter kann das Mietverhältnis kündigen.
In einer Eigentumsanlage nach dem WEG-Gesetz müssen zusätzlich Nutzungsbeschränkungen in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung beachtet werden. Bei Zweifeln empfiehlt sich die Zustimmung der Gemeinschaft in der nächsten Versammlung abzuwarten. Nicht ausreichend ist eine Zustimmung des Verwalters.
Formularmietvertrag: Hat der Vermieter, wie dies in der Praxis häufig der Fall ist, beim Abschluss des gewerblichen Mietverhältnisses einen Formularmietvertrag verwendet, kommen die Regelungen zu Allgemeinen Geschäftsbedingungen in den §§ 305 ff. BGB zur Anwendung. Die Wirksamkeit einer Klausel wird danach im Streitfall vom Richter geprüft, wenn der Vermieter sie mindestens dreimal verwendet hat oder verwenden will. Ist danach eine Klausel unwirksam, tritt die gesetzliche Regelung an ihre Stelle. Nicht anwendbar ist die Inhaltskontrolle gem. §§ 305 ff. BGB, wenn der Vertrag nicht einseitig vom Vermieter vorgegeben, sondern zwischen den Vertragsparteien individuell ausgehandelt wurde.
Betriebspflicht: Bei der Vermietung eines Ladenlokals oder einer Gaststätte hat der Vermieter ein Interesse daran, dass die Räume auch entsprechend ihrer Zweckbestimmung tatsächlich genutzt werden. Insbesondere gilt dies bei einer vereinbarten Umsatzmiete: Ohne Vereinbarung einer Betriebspflicht kann der Mieter hier durch Reduktion seiner Öffnungszeiten den Umsatz und damit die Miete verringern. Will er dies sicherstellen, muss der Vermieter darüber mit dem Mieter eine Vereinbarung treffen. Diese kann auch in einem Formularmietvertrag enthalten sein. Verstößt der Mieter gegen diese Betriebspflicht, kann ihm der Vermieter fristlos kündigen.
Vertragsdauer: Schließen beide Seiten ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit, zum Beispiel für drei, fünf oder zehn Jahre, so endet es zum vorgesehenen Zeitpunkt (sog. Zeitmietvertrag). Der Mieter kann dann nicht – wie im Wohnraummietrecht – die Fortsetzung des Vertrages verlangen. Er kann sich auch nicht darauf berufen, dass die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (Sozialklausel). Ein auf unbestimmte Zeit abgeschlossener Gewerberaummietvertrag wird dagegen nur durch eine Kündigung beendet, wobei der Vermieter kein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietvertrages vorweisen muss. Es komme auch vor, so Mietrechtsexperte Dr. Kappes, dass dann eine Kündigung vom Vermieter mit dem Angebot verbunden werde, einen neuen Vertrag mit einer höheren Miete abzuschließen (sogenannte Änderungskündigung). Kappes, der auch Vorstand von Haus & Grund Landsberg ist, rät deshalb allen Mietern von Geschäftsräumen, einen Zeitmietvertrag mit einer Verlängerungsklausel oder -option auszuhandeln. Folge: Eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter ist dann während dieser Zeit nicht möglich.
Vorzeitiger Ausstieg aus bestehenden Zeitmietverträgen: Insbesondere bei nicht optimaler Geschäftsentwicklung oder Änderung der geschäftlichen Betätigung entsteht für den Mieter während der Vertragslaufzeit immer wieder das Interesse, vorzeitig aus einem laufenden Zeitmietvertrag auszusteigen. Es gibt hierfür mehrere juristische Ansatzpunkte, die aber einer detaillierten Prüfung des Vertrages und der weiteren Umstände des Mietverhältnisses (z. B. Zustand der Mieträume, Entwicklung des Geschäftsumfeldes etc.) bedürfen.
Staffelmiete oder Wertsicherungsklausel: Bei langer Vertragslaufzeit besitzt insbesondere der Vermieter ein berechtigtes Interesse daran, dass sich die Miete entweder in bestimmten Schritten erhöht (Staffelmiete) oder zumindest der inflationsbedingte Kaufkraftverlust ausgeglichen wird (Wertsicherungs- oder Indexklausel). Mit einer Staffelmietvereinbarung können Erhöhungen der Miete nach beliebigen Zeiträumen und in beliebiger Höhe ausgemacht werden.
Wertsicherungsklauseln gelten gem. § 4 der Preisklauselverordnung als genehmigt, wenn der Vermieter im Mietvertrag mindestens auf die Dauer von zehn Jahren auf sein ordentliches Kündigungsrecht verzichtet oder der Mieter ein festes Optionsrecht hat, um die Laufzeit auf zehn Jahre zu verlängern können.
Kündigungsfrist: Kündigungsfristen können beide Seiten im Mietvertrag frei vereinbaren. Der Vertrag kann also unter Umständen sehr kurze Fristen enthalten. Es können aber auch längere Kündigungsfristen als diejenigen, die im Gesetz geregelt sind, vereinbart werden. Darin liegt auch keine unangemessene Benachteiligung des Mieters. Sieht der Vertrag keine Regelung vor, gilt die gesetzliche Kündigungsfrist gem. § 580a Abs. 2 BGB: Danach ist eine Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Quartals zum Ablauf des nächsten Quartals möglich. Unter Abzug der Karenztage bis zum dritten Werktag besteht also eine Sechsmonatsfrist jeweils zum Quartalsende (31. 3., 30. 6., 30.9. und 31.12.).
Wer trägt das Umsatzrisiko des Geschäfts? Der Mieter kann seinen Mietvertrag nicht deshalb kündigen, weil der erwartete Umsatz ausgeblieben ist. Der Fall: Der Mieter hatte ein Ladenlokal in einem Einkaufszentrum gemietet. Als der Gewinn hinter seinen Erwartungen zurückblieb, kündigte er den Mietvertrag. Zu Unrecht. Denn soweit keine Nebenabreden getroffen wurden, trägt der Mieter das Risiko der Umsatzentwicklung. Dies gilt auch für die Herabsetzung des Mietzinses wegen Nichterreichens des erwarteten Umsatzes (Oberlandesgericht Düsseldorf, Urteil vom 07. Dezember 1995, 10U 18/95).
Andererseits ist die in einem Formularmietvertrag enthaltene Regelung, dass der Verzug mit nur einer Mietzinsrate oder “einer Warenrechnung” ein Recht zu fristlosen Kündigungen begründet, wegen Verstoßes gegen das AGB-Gesetz unwirksam. Denn Voraussetzung dafür ist, dass das Vertrauensverhältnis der Mietvertragsparteien nachhaltig zerstört ist (Oberlandesgericht Düsseldorf, Urteil vom 22. Februar 1996, 10 U 142/93). Kündigen kann der Vermieter aber auch dann, wenn der Mieter über eine längere Zeit die Miete unpünktlich zahlt oder mit mindestens zwei Mieten in Rückstand gerät.
- Weitreichende Vertragsfreiheit: Im Gewerbemietvertrag können wichtige Punkte ohne gesetzliche Beschränkungen geregelt werden. Mit anderen Worten: Es besteht hier eine relativ weitreichende Vertragsfreiheit ohne exzessiven Mieterschutz (wie im Wohnraummietrecht).
- So kann beispielsweise die Bezahlung von Betriebskosten durch den Mieter vereinbart werden, die nicht im Katalog der Betriebskostenverordnung enthalten sind, wie z. B. Verwaltungskosten des Vermieters.
- Ferner ist die Höhe der Kaution nicht auf drei Monatsmieten beschränkt. Häufig bietet der Gewerbemieter eine Bankbürgschaft an: Hier sollte der Vermieter genau deren Bedingungen prüfen. Im Konfliktfall verweigert die bürgende Bank nämlich häufig eine Auszahlung unter Verweis auf Einwände des Mieters. Die Berechtigung dieser Einwände muss dann erst gerichtlich geklärt werden, bevor die Bank auszahlen muss. Damit ist aus Sicht des Vermieters der Hauptzweck verfehlt, im Forderungsfall unproblematisch auf eine Sicherheit zugreifen zu können.
- In Gewerbemietverträgen kann das gesetzliche Minderungsrecht des Mieters bei Mängeln der Mieträume wirksam ausgeschlossen werden (vgl. OLG Hamm, Az. 30 U 70/97): Der Mieter kann dann nicht einfach Teile der Miete einbehalten, sondern muss auch bei Mängeln die volle Miete weiterzahlen. Sind tatsächlich erhebliche Mängel vorhanden bleibt dem Mieter dann nichts anderes übrig, als diese erst gerichtlich feststellen zu lassen und dann eine Rückzahlung von Teilen der Miete zu erlangen.
- Regelung über die Durchführung von Schönheitsreparaturen und Instandhaltungsarbeiten
- Regelung über anfängliche (und verborgene) Mängel der Mietsache
Fazit: Der im Vergleich zur Wohnraummiete erheblich größere Gestaltungsspielraum beim Gewerbemietvertrag erfordert fachkundige Beratung und spricht gegen die unreflektierte Verwendung von Formularen.
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