So hat es der BGH in seinem Urteil vom 06. November 2015 (Az. V ZR 78/14 = NZM 2016, 604) zur Wohnfläche entschieden. Bei einem Hauskauf steht dem Käufer daher in der Regel kein Minderungsrecht zu, wenn die tatsächliche Fläche nach Wohnflächenverordnung (ca. 172 qm) sowohl von der im Inserat angegebenen Fläche, als auch von der in einer vorab übermittelten Grundrisszeichnung angegebenen Fläche (ca. 215 qm) erheblich abweicht.

Dies gilt zumindest solange, wie diese beiden Angaben nicht in den notariellen Kaufvertrag aufgenommen werden. Wem es also auf eine exakte Größe ankommt, der sollte darauf bestehen, dass Flächenangaben (oder andere wichtige Angaben), die im Vorfeld des Erwerbs vom Verkäufer oder Makler gemacht werden, auch in der notariellen Urkunde als vereinbarte Beschaffenheit gem. §§ 433 Abs. 1 Satz 1, 633 Abs. 2 Satz 1 BGB aufgenommen werden.

Dies gilt auch beim Kauf neuer Immobilien vom Bauträger: Hier werden oft im Vorfeld viele Angaben und Zusicherungen in Gesprächen, Exposés oder einer Baubeschreibung gemacht. Hier gilt es dann beim notariellen Vertragsschluss genauestens zu prüfen, ob diese Angaben auch hinsichtlich der wesentlichen Punkte Niederschlag im notariellen Vertrag gefunden haben. In einem aktuellen Fall des Autors war eine rund 20-seitige, detaillierte Baubeschreibung vom Bauträger dem notariellen Vertrag zwar als Anlage beigefügt. Mit einer versteckten Formulierung wurde diese dann aber als rechtlich unverbindlich erklärt. Dies führt zu einer großen Benachteiligung für die Käufer, die im Zuge der Vertragsabwicklung keinen rechtlich geschuldeten Leistungsumfang belegen können und sich damit bei der Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen in einer sehr schwachen Position befinden. Zudem ist es unseriös im Vorfeld und im Notarvertrag eine Baubeschreibung vorzulegen und diese dann „im Kleingedruckten“ wieder aufzuheben. Dies läuft klar der aktuellen Intention des Gesetzgebers im Rahmen der Novellierung des Baurechts zuwider.

Vor diesem Hintergrund lohnt sich, vor Abschluss aller Arten von Immobilienverträgen einen Fachanwalt hinzuzuziehen: Nur so ist eine Prüfung ausgerichtet an den eigenen Interessen sichergestellt, die der Notar nicht erbringt. Die dabei anfallenden Honorare stehen im guten Verhältnis zu dem, was der Mandant hierdurch an Sicherheit und Vorteilen für sein erhebliches Investment erhält.

Dr. Florian Kappes
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht,
Schwerpunkt Immobilienrecht

Zum Austausch und zur Fortbildung mit Richtern, Anwälten und Hausverwaltern nahmen die Fachanwälte Tanja Löwenstein, Nicola Schulze und Dr. Florian Kappes am 23. April 2018 an dieser Veranstaltung im Münchener Justizpalast teil.

Neben dem Dauerbrenner „Zuständigkeiten und Pflichten für Instandsetzungsmaßnahmen / Sanierungen“, gab es Fachreferate zur Jahresabrechnung  und aktuelle Hinweise zur Rechtsprechung bei Wohnungseigentümergemeinschaften.

Danke an das Landgericht München I und den Münchener Anwaltsverein für die Organisation!

Im Oktober 2017 hat Dr. Kappes sich in einem 2-tägigen Speziallehrgang der Deutschen Vereinigung für Erbrecht und Vermögensnachfolge (DVEV) mit erfolgreicher Abschlussprüfung zum zertifizierten Testamentsvollstrecker weitergebildet.

Als Fachanwalt für Erbrecht steht er Ihnen nun für alle Fragen der Testamentserrichtung, -durchsetzung und -abwicklung zur Verfügung – auch in schwierigen Konstellationen!

Jährlich werden in Deutschland rund 400.000 Immobilien vererbt. Die Erben stehen dann schnell vor der Entscheidung, ob sie diese behalten, auseinandersetzen oder an Dritte verkaufen sollen.

Wir können Sie hier zu allen Varianten ergebnisoffen und qualifiziert beraten. Im Landkreis Landsberg mit stark steigenden Immobilienpreisen und Mieten in den letzten Jahren spricht vieles dafür, Immobilien eher zu behalten als zu verkaufen: Was fangen Sie nämlich mit dem Kaufpreiserlös an? Niedrige Anlagezinsen oder hohe Unsicherheit bei Aktienanlagen bieten Ihnen aktuell keine Alternative zu einer guten Immobilie.

Wir finden Lösungen

• bei Überlegungen zum Selbstbezug, selbst wenn langjährige Mieter im Objekt sind,
• zur Optimierung einer geerbten Vermietungssituation, z. B. mit niedrigen Mieten und/oder nachteiligen Mietverträgen,
• bei der Auseinandersetzung mehrerer Erben mit Bewertung, Auszahlung und Übernahme von Erbanteilen,
• Renovierung und Erweiterung des geerbten Objektes,
• Verkauf an Dritte – mit und ohne Makler – inklusive Prüfung Notarvertrag und Überwachung der Abwicklung und
• Klärung steuerlicher Aspekte.

Anders als bei anderen Marktteilnehmern, die gerade offensiv um Erbschaftsimmobilien werben, ist bei uns der Verkauf nur eine von mehreren Lösungen. Wir verdienen nicht nur an einer Verkaufsprovision, sondern auf Basis des RVG oder einer Honorarvereinbarung. Bei allen möglichen Varianten, profitieren Sie von unserem langjährig aufgebauten und bewährten Netzwerk von Spezialisten aus der Immobilienbranche (z. B. Sachverständige, Makler, Steuerberater und Notare).

Qualifizierte Rechtsberatung durch Fachanwälte mit langjähriger Berufserfahrung, ausgerichtet ausschließlich an Ihren Interessen, ist für unsere Kanzlei seit 1969 Standard, getreu unserem Motto

Immobilien und mehr – Ihr Recht in guten Händen.

Termin ausmachen unter Kontakt.

Dr. Florian Kappes
Fachanwalt für Erbrecht
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Was Sie rund um die Vereinbarung und praktische Abwicklung von Sicherheitsleistungen des Mieters bei Wohnraum- und Gewerbemietverhältnissen wissen müssen, hat Fachanwalt Dr. Kappes hier aktuell zusammengestellt.

Problem/Sachverhalt

Der Auftragnehmer (AN) verlangt vom Auftraggeber (AG) rund 4.000,00 € restliche Vergütung aus einem Vertrag über die Herstellung und den Einbau von Fenstern. Eine offizielle Abnahme der Arbeiten des AN hat nicht stattgefunden. Das Anwesen, in das die Fenster eingebaut worden sind, wurde vom AG vermietet und seither bestimmungsgemäß von den Mietern genutzt. Die Parteien streiten darüber, ob die Leistungen des AN überhaupt abgenommen worden sind, sowie über die Höhe der vom AN verlangten ortsüblichen Vergütung. Nachdem eine Einigung nicht möglich ist, wird die restliche Werklohnforderung vom AN gerichtlich weiterverfolgt.

Entscheidung

Das Landgericht Köln, sowie das Oberlandesgericht Köln (Urteil vom 24.07.2015 – 19 U 129/14) haben dem AN und damit der Klage im Wesentlichen stattgegeben. Nach Auffassung des Oberlandesgerichts ist 8 – 10 Monate nach Vollendung der Arbeiten, auch unter Berücksichtigung einer gewissen Prüfzeit, in der bestimmungsgemäßen Ingebrauchnahme zumindest eine stillschweigende Abnahme zu sehen. Es kann dann davon ausgegangen werden, dass die Werkleistungen als vertragsgemäß angesehen werden.

Auch aus dem Umstand, dass das Objekt vorliegend nicht vom AG selber genutzt, sondern vermietet wurde, ergibt sich dabei nichts anderes, weil der AG sich als Vermieter selber einen Eindruck vor Ort verschaffen oder bei seinen Mietern nachfragen kann, ob Mängel aufgetreten sind. Wird eine weitere Überprüfung der Werkleistungen unterlassen und werden auch keine relevanten Mängel gerügt, beinhaltet die bestimmungsgemäße Ingebrauchnahme, auch seitens des Mieters, die Abnahme der Leistungen. In diesem Fall ist der AG auch zum Ausgleich der üblichen Vergütung verpflichtet.

Praxishinweis

Bei Werkleistungen an bzw. in einem vermieteten Anwesen ist zu berücksichtigen, dass auch die bestimmungsgemäße Ingebrauchnahme durch einen Mieter zumindest eine konkludente Abnahme der Werkleistungen beinhalten kann. Auf Seiten des Auftraggebers und Vermieters ist es daher notwendig, sich möglichst frühzeitig nach Fertigstellung der Arbeiten selber einen Eindruck vor Ort zu verschaffen, um abzuklären, ob Mängel vorliegen, die gerügt werden müssen, bzw. ob die festgestellten Mängel so schwerwiegend sind, dass eine Abnahme der Leistungen verweigert werden kann.

Um mögliche Mängelansprüche möglichst frühzeitig abzuklären und fristwahrend geltend zu machen, ist es grundsätzlich ratsam, sich im Hinblick auf das weitere Vorgehen vorab anwaltlich beraten zu lasen.

Nicola Schulze
Rechtsanwältin
Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht

Problem / Sachverhalt
Der Käufer hat von in Scheidung lebenden Eheleuten das mit einem Wohnhaus bebaute im Miteigentum stehende Hanggrundstück erworben. Vertraglich vereinbart wurde ein Gewährleistungsausschluss für Sachmängel.

Die Vertragsverhandlungen, einschließlich der Besichtigungen, wurden alleine mit der Ehefrau geführt, nachdem sich der Ehemann in dieser Zeit in stationärer Behandlung befunden hat. Während des Zusammenlebens der Eheleute hat der Ehemann auf dem Grundstück in Eigenleistung eine Winkelstützmauer errichtet und ist dabei erheblich von den statischen Vorgaben abgewichen. Die Ehefrau hat davon keine Kenntnis und der Käufer wird über diesen Umstand daher nicht in Kenntnis gesetzt.

Nach dem Erwerb des Grundstückes durch den Käufer muss die Winkelstützmauer wegen unzureichender Standsicherheit aufwändig saniert werden. Die Sanierungskosten von rund 40.000,00 € macht der Käufer nachfolgend gegenüber den Eheleuten als Verkäufer geltend.

Das Oberlandesgericht hat der Klage lediglich gegen den Ehemann stattgegeben. Die gegen die Ehefrau gerichtete Klage wurde dagegen wegen des vereinbarten Haftungsausschlusses und fehlender Kenntnis von der mangelhaften Ausführung der Winkelstützmauer abgewiesen.

Entscheidung
Auf die Revision des Klägers wird das Urteil insoweit aufgehoben, als die gegen die Ehefrau gerichtete Klage abgewiesen worden ist. Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 08.04.2016 – V ZR 150/15) hat den Rechtsstreit zugunsten des Käufers entschieden und bejaht auch die Haftung der Ehefrau. Diese kann sich trotz ihrer fehlenden Arglist nicht auf den vertraglich vereinbarten Ausschluss der Sachmängelhaftung berufen.

Es ist grundsätzlich unerheblich, ob der arglistige Verkäufer die Verkaufsverhandlungen führt und sich der Mitverkäufer dessen Verstoß gegen die Offenbarungspflicht zurechnen lassen muss oder aber ob sich der arglistige Verkäufer im Hintergrund hält und dem ahnungslosen Miteigentümer die Verkaufsverhandlungen überlässt, der Verkäuferseite ist insgesamt die Berufung auf den Haftungsausschluss verwehrt, wenn sich auch nur einer der Verkäufer arglistig verhält und einen offenbarungspflichtigen Mangel nicht offenlegt.

Praxishinweis
Bei mehreren Verkäufern müssen diese im Innenverhältnis dafür Sorge tragen, dass die ihnen gegenüber dem Käufer bestehenden Offenbarungspflichten bei Vorhandensein eines Mangels erfüllt werden. Nur dann können sie auch vom Ausschluss der Sachmängelhaftung in einem notariellen Kaufvertrag profitieren.

Insbesondere bei Unklarheiten oder Unstimmigkeiten, ob und in welchem Umfang auf Seiten der Verkäufer eine Offenbarungspflicht besteht, sollte daher in jedem Fall vor Vertragsabschluss anwaltliche Beratung in Anspruch genommen werden.

Nicola Schulze
Rechtsanwältin
Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht

Alle zwei Jahre wird für die Mitglieder des Haus- und Grundbesitzervereins Landsberg e.V. eine Broschüre zu aktuellen Themen „rund um die Immobilie“ durch die Dr. Kappes und die anderen Anwälte/innen erstellt. Die neueste Ausgabe ist im September 2016 erschienen und enthält neben aktuellen Informationen über die lokale Entwicklung des Miet- und Immobilienmarktes, weitere interessante Beiträge zum allen, was Eigentümer und Vermieter interessiert. Das Inhaltsverzeichnis können Sie Haus & Grund Mitgliederinfo 2016/17 einsehen, weitere Vorteile einer Mitgliedschaft sehen Sie hier.

Im Mai 2016 hat die Rechtsanwaltskammer München unserer Kollegin Frau Rechtsanwältin Nicola Schulze die Befugnis verliehen, auch den Titel als

Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht

führen zu dürfen. Als langjährige Fachanwältin für Miet- und WEG-Recht berät und vertritt Sie qualifiziert und zielorientiert Wohnungseigentümer, WEG-Gemeinschaften, Hausverwaltungen, aber auch jeden anderen Bauherren zu allen rechtlichen Fragestellungen „rund um´s Bauen„. Mehr zu Ihren Schwerpunkten und Veröffentlichungen finden sie hier.

Wir gratulieren!

Die Fachanwälte der Kanzlei halten im Oktober und November 2015 – für Haus & Grund Landsberg – frei zugängliche Seminare zu folgenden Themen:

• Die Immobilie im Erbfall – lebzeitige Übergabe oder testamentarische Regelungen
• Die 10 wichtigsten Punkte beim Wohnraummietvertrag
• Betriebskosten im Mietverhältnis korrekt umlegen & abrechnen
• Energetische Sanierung von Mietwohnungen richtig ankündigen, durchführen und umlegen
• Beendigung und Abwicklung von Mietverhältnissen

Mehr zu Inhalten, Terminen und Anmeldung unter www.haus-und-grund-landsberg.de/Seminare.